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面对长租公寓这片万亿“蓝海”，从去年开始，万科、龙湖、阳光城、绿城、保利等一批房企纷纷以不同形式涉足。

2016年12月的《租赁崛起》报告，描绘了一片租赁蓝海：国内房屋租赁市场规模1.1万亿，预计到2025年将增长到2.9万亿。由此看来，中国房屋租赁还有很大的市场空间，租赁的巨大潜力，成为长租公寓发展的最主要动力。

长租公寓成为市场“新宠”

长租公寓作为新兴发展的房屋租赁方式，乘人口、政策红利东风，遇资本、房企加持，自诞生至今，一直受到大家的热捧，其原因也并不复杂。

首先，目前中国的房地产行业已经进入了存量时代，过去的资产开发模式已经不足以维系企业的盈利空间，资产运营成为了很多企业的选择。在这个背景下，长租公寓板块兴起并持续发力，创业者纷纷杀入，租购并举的时代已经来临。

再有就是政策春风的沐浴。近两年，国家相继出台相关政策，明确表示需要加快发展住房租赁市场、鼓励长短租公寓业态成长。一时间，“房子是用来住的，不是用来炒的”被写入多地政府工作报告，租赁市场得到了政府的支持。持续不断的“意见”，被视为给行业从业者的一针“强心剂”。

最关键的是中国的租赁市场拥有庞大的市场规模。根据《租赁崛起》的预测，未来10年里我国房屋租赁市场规模将接近3万亿元，租房人口近2.3亿人，到2030年规模将达到4.6万亿元，租房人口达到2.7亿人。

但目前数据显示，即便在一线城市，长租公寓为代表的品牌公寓，渗透率也仅有5%左右，这一数字在全国租赁市场甚至只有2%。因此，房屋租赁市场有着极大的发展空间。

房企资本抢滩长租公寓

面对长租公寓这片万亿“蓝海”，从去年开始，万科、龙湖、阳光城、绿城、保利等一批房企纷纷以不同形式涉足。

对房企而言，将长租公寓作为创新业务大力发展，不仅是进入楼市下半场之后转型的迫切需要，更是出于打通上下游资源、增加客户黏性、获取稳定现金流，甚至实现资本运作的战略考量。

在3月24日龙湖地产有限公司业绩会上，龙湖方面表示将在长租公寓业务方面每年开1万-1.5万间，三年后能够达到10亿元以上的租金收入。与此同时，旭辉集团设立合营公司涉足公寓租赁。万科也积极布局长租公寓领域。3月7日，万科董事会秘书朱旭也曾表示租房市场规模至少有1万亿元，万科今年把长租公寓作为很重要的着力点。

数据显示，在TOP30房企中，已有三分之一进入了长租公寓。而另一方面，北京土地出让中对于自持比例的要求，令不少持续在京扎根的房企也钻研起租赁运营业务。

除房企之外，最近包括经纪公司也在利用自身优势进入长租公寓行业。在继经纪公司之后，世联行宣布了未来发力的重点项目红璞公寓，这是世联旗下一个面对存量房市场的长租公寓品牌，目前签约已超过2万间，运营近5000间，落地全国20个城市。2017年，红璞公寓的预计签约数将达到10万间。

业内人士指出，做长租公寓对开发商而言基本没有太多门槛：第一，主流房企本身在一二线城市开发有项目，手上有房源可以直接出租或卖掉再统一管理；第二，大房企基本布局在核心城市，这些区域的房价近两年越来越高，导致买不起房而想长期租房的需求逐渐攀升。

万亿市场下长租公寓如何盈利？

长租公寓如雨后春笋般“爆发”，发展势头迅猛，业内纷纷表示长租公寓未来或将彻底打破传统的住房租赁模式，净化住房租赁市场，改变现有的租赁市场格局。

长租公寓站在风口上，然风口与浪尖本就是一体两面，资本和房企的加入亦暂不能稀释行业在初步阶段的混沌状态：市场鱼龙混杂，机会主义者招摇过市；价格较普通公寓高出很多，年轻人租房成本大大提高；竞争亦停留在初级阶段，也就是集中在抢房源上，同区域、租金水平相仿、以品质争夺市场的“高级”肉搏战，还尚未开打；管理欠规范；盈利模式待验证等等。

因此，当前的长租公寓还存在不少投资风险，资本和企业需慎之又慎。首先，是定位问题，对产品设计和市场需求尚不明确；其次，如何保障利润和品质的平衡是重中之重；最后，回报周期长，能否在预期时间内实现盈利考验入场玩家。

另外，盈利难题已成为长租公寓发展的最大阻碍之一。在市场培育期下，短时间内实现盈利难度极大，四五年内处于亏损可能是常态，这对企业的可持续性有很高要求，且必须处理好与资本的关系。企业要想尽快实现盈利，重点还需要强调运营，加大对成本的管控。

总的来说，长租公寓行业尚处于起步阶段，仍需要一个较长的市场培育期，目前投资存有一定风险，场外资本应当谨慎入局。从长远来看，长租公寓前景依旧可期，除了政策不断释放红利，庞大的市场需求也将持续推动长租公寓高速发展。